Descubre los pasos necesarios para vender un inmueble heredado en España, incluyendo la aceptación de la herencia, la liquidación de impuestos, la necesidad de la unanimidad entre los herederos y las opciones para aquellos que no estén de acuerdo.
La pregunta que muchos herederos se hacen cuando reciben un inmueble que no desean conservar es qué deben hacer para venderlo. Este proceso requiere una serie de pasos que detallaremos a continuación, con la ayuda del abogado y economista David Jiménez. Para vender la propiedad, primero debe estar a su nombre. Por eso, el primer paso es aceptar la herencia formalmente ante notario, mediante una escritura pública.
Es fundamental tener en cuenta que se necesita la conformidad de todos los herederos. Si solo hay uno, esta última consideración no es necesaria. Se requiere la unanimidad, por lo que si no se obtiene, será necesario recurrir a mecanismos legales o extrajudiciales. \Después de aceptar la herencia, el siguiente paso es liquidar los impuestos. Hablamos del impuesto de sucesiones, que es autonómico, y la plusvalía municipal, que se presenta en el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. Con la escritura de aceptación de la herencia, los impuestos liquidados y alguna documentación adicional (testamento o declaración de herederos, certificado de defunción...), el Registro de la Propiedad inscribirá a nombre de los herederos la propiedad. De esta manera, podrán venderla con normalidad, ya en calidad de propietarios, formalizando el contrato de arras y la escritura de compraventa. \¿Existe un plazo mínimo para vender? La respuesta del abogado y economista es clara: no hay plazo para vender ni inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, aunque se recomienda hacerlo lo antes posible. Donde sí hay límite de tiempo es a la hora de liquidar los impuestos, concretamente seis meses. Sin embargo, pueden solicitar una prórroga, aunque deben saber que en este caso deberán pagar intereses a la administración correspondiente. En cuanto a los impuestos, si se vende un inmueble heredado, los herederos deberán tributación en su IRPF por la variación patrimonial. Si procede, también deberán pagar la plusvalía municipal por la venta (que es diferente de la de la herencia), el impuesto estatal (IRPF) y local (plusvalía municipal). Un ejemplo: si se hereda un piso por 200.000 euros y se vende por 250.000 euros, se obtiene un beneficio de 50.000 euros, que tributará en el IRPF a los tramos de la base del ahorro (del 19% al 30% según la ganancia conseguida). Por eso es importante planificar bien la sucesión, ya que esto puede evitarnos pagar toda o parte de esta tributación. También hay que tener en cuenta que se pagará en el IRPF del ejercicio en el que se realice la venta. Así, si se vende en 2025, se pagará cuando se haga la renta del 2025 (entre abril-junio de 2026, previsiblemente). \En cuanto a la plusvalía municipal, la cuantía exacta a desembolsar dependerá de la ordenanza fiscal. En este punto, son determinantes el valor catastral del suelo y la antigüedad de adquisición de esa finca (desde qué fecha el heredero es propietario de ese bien, que normalmente coincidirá con el fallecimiento). Importante: el plazo para liquidar este impuesto es de 30 días desde la venta del inmueble. ¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo? Si el inmueble heredado es compartido entre varias personas, y todos desean venderlo, la transacción será sencilla. Pero si no es así, habrá que buscar otras alternativas. Normalmente, la vía judicial. En este caso, consistirá en demandar al propietario que no desea realizar la venta para que se produzca una división del bien. Es decir, forzar la situación con el fin de sacar ese inmueble a subasta. Otra opción es que los que desean vender, transmitan su parte a otro copropietario o a un tercero. Hay empresas e inversores que pueden comprar proindivisos. También cabe intentar la mediación o arbitraje entre los copropietarios. Si hay parte de la hipoteca pendiente, los herederos deben seguir pagándola hasta que esta termine. Si deciden vender la vivienda estando la hipoteca viva, el procedimiento es sencillo. Del precio de venta, es decir, de lo que van a cobrar por ese bien, una parte irá al banco, para cancelar esa deuda, y el sobrante a los vendedores.En el caso de que los herederos necesiten hacer una venta rápida, hay varias opciones. La primera, venderse el bien entre ellos. Si uno quiere salir de la copropiedad, puede acordar con otro que este se lo adjudique a cambio de un precio.
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