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Un parque público todavía pequeño amenaza con dejar el país sin sustituto suficiente si mengua la oferta privada
Cuando John Maynard Keynes escribió en 1936 sobre la “eutanasia del rentista”, imaginaba que la abundancia de capital hundiría los rendimientos. El Gobierno español podría lograr algo parecido en la vivienda haciendo que alquilar resulte tan poco rentable que los caseros abandonen el mercado.
El problema es que las autoridades carecen de una alternativa convincente. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se juega su futuro político con las reformas. Los medios españoles informaron el viernes de que podría convocar elecciones anticipadas después de que el partido independentista Junts. Con malos resultados en los sondeos y acosado por escándalos de corrupción, Sánchez quiere aprovechar la indignación provocada por el desahucio la semana pasada de Maricarmen Abascal, de 87 años, de su piso de Madrid.
Si lo consigue, el resultado podría ser la intervención en materia de vivienda de mayor alcance en España desde la dictadura de Francisco Franco. Las medidas, que profundizan en la Ley de Vivienda de 2023 que introdujo topes al alquiler, refuerzan considerablemente las prórrogas de los contratos, obligan a los caseros a avisar a los inquilinos con más antelación y a pagarles generosas indemnizaciones, y hacen mucho más difícil desahuciar a arrendatarios “vulnerables” que hayan dejado de pagar.
Permiten a los propietarios reclamar a los gobiernos autonómicos las rentas impagadas —una obligación potencialmente ilimitada—, aunque es probable que el procedimiento sea engorroso. Los “fondos buitre”, definidos de manera imprecisa y entre los que cabe suponer que figuran inversores institucionales como Blackstone o Cerberus, quedan excluidos. Es cierto que parte de este batiburrillo legislativo podría mejorar la asequibilidad, como el endurecimiento de las reglas para el alquiler de temporada.
Y la carestía de la vivienda es un problema primordial en España, donde el 45% de los inquilinos con bajos ingresos destina más del 40% de su renta disponible al alquiler. La desregulación por sí sola no es la solución, dado que el sector de la construcción todavía arrastra las cicatrices del exceso previo a 2008, además de unos costes elevados y escasez de trabajadores.
Además, la mayoría de la gente no quiere alquilar sin tener certeza sobre la duración de los contratos y las subidas de los precios. En Alemania, donde el 52% de los hogares vive de alquiler en el mercado privado, frente al 17% en España, según datos de 2024 de la OCDE, los contratos son indefinidos y resulta difícil rescindirlos.
Pero los caseros también necesitan ganar algo para que exista un mercado, de ahí que los desahucios por impago sean más fáciles y las revisiones de las rentas sigan indicadores más amplios del mercado. Los decretos españoles, en cambio, vinculan las subidas a un índice diseñado para ir por detrás de la inflación, con incrementos limitados al 2% o congelados hasta 2027.
En Países Bajos, donde se ampliaron unos topes de precios comparables, solo el 7% de los hogares vive en alquiler privado. Quizá Sánchez espere inclinar aún más el mercado hacia la vivienda en propiedad si obliga a los caseros a vender. Al fin y al cabo, el Gobierno ha anunciado préstamos públicos sin intereses de hasta el 20% del valor de un inmueble.
Sin embargo, el programa británico, de características similares, mostró que esas políticas inflan los precios y favorecen a las personas relativamente acomodadas. Los inquilinos con bajos ingresos expulsados de un mercado de alquiler cada vez más reducido difícilmente podrán acceder a una hipoteca: una vivienda española media de 100 metros cuadrados sigue costando 12 veces la renta disponible anual.
La única solución que queda es lo que Keynes denominó la “socialización de la inversión”: el Gobierno podría intervenir y construir nuevas viviendas de alquiler barato, además de comprárselas a los inversores que abandonen el mercado. Pero Casa47, la nueva entidad estatal de vivienda, solo prevé invertir 13.000 millones de euros durante una década y elevar el parque público del 3,4% a un exiguo 8% del total. Sánchez corre así el riesgo de asfixiar un mercado sin conseguir reanimar otro.
Adopten finalmente la forma que adopten estas improvisadas intervenciones, sientan un precedente inquietante para otras democracias, donde se están convirtiendo en una herramienta predilecta para tratar de salvar fortunas políticas en declive.
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